Come scegliere le offerte delle Banche, i vari Tassi e la durata del mutuo, e molto altro su: Calcolo del TAEG, Piano di Ammortamento, Merito Creditizio, Banche Dati, Clausole Vessatorie, Assicurazioni, Tasse, Surroga, Leggi e News.

Per scegliere efficacemente un mutuo è necessario dedicare attenzione alle varie offerte senza prendere decisioni affrettate che possono coincidere con il futuro della vostra casa.

Cos'è un mutuo?----------------------------------------------------------------------------------------------

Il mutuo è un contratto con il quale una parte concede all'altra una determinata quantità di denaro per un certo periodo di tempo, e l'altra si obbliga sia al pagamento degli interessi sia alla resa del capitale.

Chi chiede il mutuo è Mutuatario, chi lo concede è detto Mutuante. In base all'articolo 1815 del codice civile si presume che il Mutuatario debba corrispondere degli interessi al Mutuante, salvo diversa pattuizione. 

 Articolo 1815 Codice Civile--------------------------------------------------------------------------------

Salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve riconoscere gli interessi al mutuante. Per la determinazione degli interessi si osservano le disposizioni dell'articolo 1284 codice civile. Se sono convenuti interessi usarari la clasuola è nulla e non sono dovuti interessi. Il tasso d'interesse rappresenta in termini percentuali il costo del capitale per un determinato periodo di tempo e indica quanta parte della somma prestata debba essere corrisposta in aggiunta come interesse, al termine di un periodo di tempo considerato. I tassi d'interesse dipendono dagli andamenti economico-finanziario e sono legati alla valuta in cui è denominato il prestito, essi inoltre, variano in funzione del rischio connesso alla solvibilità del debitore e in relazione alla durata del mutuo. Tuttavia i tassi d'interesse non devono essere superiori a una certa soglia, comparativamente a quelli correnti, altrimenti possono dar luogo a tassi usurari che sono vietati dalla legge.

Tasso fisso o Tasso Variabile? E' questo il problema.

Il tasso di interesse rappresentea in termini di percentuali il costo del finanziamento e se l'interesse è mantenuto costante si parla di tasso fisso, se invece varia durante la durata del mutuo si parla di tasso variabile.

Partendo dal presupposto che è un'attività improbabile stabilire a priori quale tasso di interesse sia più conveniente, o si dispone di una sfera di cristallo per sapere cosa faranno i tassi d'interesse nel tempo, oppure si deve constatare come, da una prima analisi, ogni scelta ha i suoi pro e i suoi contro. 

Sotto il profilo prettamente economico la scelta di un tasso variabile comporta un esborso minore di interessi soprattutto nella parte iniziale del mutuo, esponendosi però al rischio dell'aumento dei tassi e di conseguenza della rata mensile. Invece nel mutuo a tasso fisso la rata rimane invariata per tutta la durata del mutuo, garantendo la certezza dell'esborso, che però ha interessi maggiori rispetto al tasso variabile.

Per provare ad effettuare la scelta migliore bisognerbbe innanzitutto calcolare nel dettaglio la propria reale disponibilità e stabilire se la rata a tasso variabile è sostenibile anche qualora il tasso aumenti considerevolmente il suo interesse, senza però che ciò possa inficiare gravemente nello standard di vita a cui si è abituati. Se la scelta del tasso d'interesse deve essere fatta per sfruttare al massimo il risparmio iniziale di un tasso minore, è importante non sottovalutare gli scenari futuri, proprio per evitare che possano di fatto creare l'insostenibilità del debito.

E' importante tenere in considerazione che i valori dei tassi di riferimento a cui sono agganciati i mutui dipende dall'andamento di altre variabili finanziarie e quindi varia giorno per giorno.

Pertanto è supponibile che per chi dispone di uno stipendio fisso, la rata invariata è la scelta migliore, anche se ciò può comportare un abbassamento dell'importo realmente ottenibile dalla banca, per effetto del maggior tasso di interesse applicato. Il vantaggio della rata costante sostenibile, è proprio che per tutta la durata del mutuo, di solito non inferiore a 20 anni, la rata che dovrà essere pagata sarà sempre la stessa mentre il denaro si svaluta costantemente, creando di fatto una riduzione dell'importo da pagare. Ovviamente i veri benifici individuati come rapporto rata-reddito, si potranno avvertire dopo una decina d'anni dalla stipula del mutuo.

E' essenziale creare il miglior equilibrio possibile tra le risorse a disposizione e i costi da sostenere, tenendo presente che il tempo può essere un vantaggio se la rata è sostenibile, ma può diventare una vera insidia se la rata da pagare è pesante. Il tempo può cambiare le esigenze personali che spesso si scontrano con oneri eccessivi da sostenere per un lungo periodo. Pertanto è consigliabile sottoscrivere un mutuo a tasso fisso tenendo presente proprio le tempistiche e la percentuale sul reddito da versare, che non dovrebbe superare la soglia del 25% o al massimo 30% della busta paga o di un reddito equiparabile.  

Si consiglia di scegliere un mutuo a tasso variabile solo per esigenze economiche

Infatti il rischio di insostenibilità del debito nasce se il rapporto rata-reddito, a causa di un aumento di interesse, sfora dalle cifre stabilite al momento della stipula dell'atto notarile.  Pertanto è molto rischioso ottenere una somma amggiore solo perché l'utilizzo del tasso d'interesse variabile abbassa il rapporto rata-reddito e autorizza una cifra erogabile superiore. Il tasso variabile è consigliato solo se veramente agevolato rispetto al tasso fisso, e con una misura precauzionale che stabilisca il tasso massimo raggiungibile oppure scegliendo un mutuo a tasso variabile rinegoziabile.

Ciò detto è importante sapere che in un piano pluridecennale è decisamente probabile che le disparità tra i tassi si annullino, anche se le differenze in un primo momento possono risultare di una certa rilevanza.

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Tassi da conoscere

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EURIBOR (EURO INTERBANK OFFERED RATE)

E' l'indice di riferimento del costo del denaro che deriva dal mercato interbancario (costo del denaro che le banche si prestano) più utilizzato in Europa per i mutui a tasso variabile. E' diffuso tutte le mattine verso le 11:00 dalla Federazione Bancaria Europea. Una sorta di media dei tassi d'interesse ai quali le banche operanti nella UE cedono depositi in prestito.  

Gli EURIBOR utilizzati per calcolare i tassi variabili sono solitamente tassi di breve termine (1,3, o 6 mesi) e vengono solitamente influenzati dalle decisioni della BCE sul costo del denaro.

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TASSO BCE 

A partire dal 1 Gennaio 2009 con il decreto anticrisi (n.185 29/11/08 e lex 2/2009) le banche che offrono mutui garantiti da ipoteca per l'acquisto della prima casa devono poter garantire ai loro clienti l'opportunità di stipulare i medesimi contratti a tasso variabile, indicizzato al tasso di rifinianziamento della BCE. Questo decreto è stato introdotto a causa di quanto accaduto in scia alla crisi generata dal fallimento della Lehman Brothers che causò l'aumento dell'EURIBOR a 3 mesi fino al 5,38%.

Il vantaggio di un tasso agganciato al tasso di riferimento della BCE è una minore volatilità della rata rispetto ai mutui variabili agganciati al tasso EURIBOR, anche se di fatto nel lungo periodo la differenza tra il tasso EURIBOR e il tasso BCE è pressoché nulla.  

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IRS (INTEREST RATE SWAP)

E' l'indice di riferimento dei mutui a tasso fisso. All'IRS va aggiunto lo SPREAD per ottenere il calcolo del tasso complessivo previsto nel contratto di mutuo.

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EURIRS (EURO INTEREST RATE SWAP)

Tasso interbancario definito a livello Europeo che può essere utilizzato come paramentro di riferimento per i mutui a tasso fisso; All'EURIRS si somma poi lo SPREAD e si ottiene il tasso finale per il contratto. l'EURIRS, variante del tasso di interesse pagato dalle principali 50 banche europee per assicurarsi con contratti swap contro il rischio della variazione dei tassi, dipende dalla durata del prestito, non dall'ammontare del capitale prestato: in generale maggiore è la durata del prestito e maggiore sarà l'EURIRS da applicare al prestito. E' calcolato quotidianamente della Federazione Bancaria Europea.

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TAEG (TASSO ANNUALE EFFETTIVO GLOBALE)

Rappresenta un indice comunitario che indica, nelle operazioni di credito al consumo, il costo totale a carico del consumatore del credito erogato comprensivo degli interessi e di tutti gli altri costi annessi al prestito. Deve essere espressamente indicato nella documentazione contrattuale e nelle offerte pubblicitarie o nelle proposte esprese direttamente al cliente.

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TAN (TASSO ANNUALE NOMINALE)

Indica il tasso di interesse in percentuale e su base annua di un finanziamento. A differenza del TAEG non indica un costo complessivo, pertanto con un TAN pari a zero si potrebbe avere un TAEG molto oneroso.

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TASSO DI PREAMMORTAMENTO

E' un tasso di interesse che la banca applica a un mutuo durante il periodo di preammortamento. E' indicato nel foglio informativo.

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TASSO USURAIO

Viene calcolato aumentando il TASSO EFFETTIVO GLOBALE MEDIO di un quarto, cui si aggiunge un margine di altri 4 punti percentuali. La differenza tra il limite e il TASSO MEDIO non può essere superiore gli 8 punti percentuali. (LEGGE 70/201

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TEGM (TASSO EFFETTIVO GLOBALE MEDIO)

Comprende commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e spese, escluse imposte e tasse, e viene utilizzato dalla Banca d'Italia per rilevare i tassi usurai. Il TEGM viene calcolato ogni 3 mesi e le tabelle sono pubblicate nella gazzetta ufficiale oppure su (www.bancaitalia.it/vigilanza/contrastousura/tassi.it)

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Mutui da conoscere

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MUTUO A TASSO RINEGOZIABILE:

In questo tipo di mutuo è previsto che il tasso di interesse può essere modificato da fisso a variabile e viceversa dopo un periodo di tempo predeterminato. Quindi il mutuatario ha la facoltà se scegliere se mantenere il tasso d'ingrresso o lasciarlo invariato ma, attenzione, alle condizioni in vigore al momento della rinegoziazione. Infatti qualsiasi tasso si decida di mantenere o cambiare, in ogni caso il mutuo viene rinegoziato applicando i tassi vigenti in quel preciso periodo di rinegoziazione, che possono essere saliti o scesi offrendo nel primo caso l'oppurtunità di chiedere una riduzione del tasso stabilito ma nel secondo caso esiste la probabilità di una rinegoziazione a tassi maggiorati. Solitamente la procedura per cambiare il tasso d'interesse non è esente spese, difficilmente individuabili perché inserite nel tasso d'interesse applicato.

L'esercizio di questo tipo di mutuo è consigliato a chi è particolarmente attento alle variabili dei tassi d'interesse e presuppone di guadagnare attraverso un tasso fisso iniziale più basso rispetto al tasso fisso di un mutuo non rinegoziabile, con la futura speranza di poter rinegoziare a condizioni più vantaggiose dopo il periodo predeterminato.

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MUTUO A TASSO MISTO

Per meglio comprendere un mutuo a TASSO MISTO è indispensabile conoscere il meccanismo del TASSO VARIABILE e applicarlo solo sulla quota di un mutuo; prestabilita come percentuale variabile. Infatti questo tipo di contratto prevede che una parte della rata e quindi della cifra complessiva venga restituita in base all'andamento del TASSO VARIABILE, mentre un'altra parte rimarrà uguale al TASSO FISSO prestabilito per tutta la durata del mutuo. Di conseguenza qualora venga stabilito (l'accordo può variare da banca a banca) che il 50% della rata rimanga a TASSO FISSO e solo l'altro 50% diventi variabile, l'eventuale aumento del tasso d'interesse sarà applicato al 50% della rata. Il vantaggio di un mutuo a TASSO MISTO è la minore volatilità in caso di un aumento dei tassi d'interesse e nello stesso tempo può usufruire di un eventuale abbassamento dei tassi d'interesse pur mantenendo una quota stabile. I pro e i contro sono collegati essenzialmente al tasso applicato dalla banca, perché può essere più vantaggioso in quanto è sempre più basso di un TASSO FISSO ma può diventare svantaggioso in quanto è sempre più alto di un TASSO VARIABILE.

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MUTUO A TASSO VARIABILE CON CAP (TETTO MASSIMO)

Da come si evince dal nome stesso del tipo di mutuo, questo contratto prevede un TASSO VARIABILE con un tetto massimo prestabilito, oltre il quale il tasso d'interesse non potrà salire a prescindere dall'andamento reale del tasso di riferimento. Questo tipo di copertura viene denominata CAP e si appoggia su una copertura assicurativa che la banca esegue al fine di tutelarsi qualora il tasso di riferimento superasse il livello del CAP. Un costo aggiuntivo anche per il cliente che paga uno SPREAD più alto rispetto a un mutuo a TASSO VARIABILE puro e di pari durata. E' importante fare attenzione al tempo previsto per il CAP in quanto in alcuni contratti la copertura non è prevista per tutta la durata del mutuo.

Il vantaggio di un mutuo a TASSO VARIABILE CON CAP è che in caso di diminuzione del tasso la rata da pagare diminuirà come in un qualsiasi contratto a TASSO VARIABILE puro mentre qualora il tasso aumentasse esiste una soglia oltre il quale non potrebbe andare. Lo svantaggio è per assurdo proprio la soglia stabilita come livello massimo raggiungibile dal tasso d'interesse, perché il più delle volte questa soglia è piuttosto elevata e nel contesto economico attuale è anche difficile da raggiungere. Quindi si rischia di accendere un mutuo pagando uno SPREAD più alto, fissando un livello di CAP eccessivo e quindi inservibile ai fini del mutuo stesso.

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MUTUO A TASSO VARIABILE A RATA COSTANTE

Questo tipo di mutuo prevede un tasso variabile la cui rata è costante, fissa per tutta la durata del finanziamento. Con questa formula si paga una rata fissa calcolata sul tasso variabile, se poi la media dei tassi di riferimento sarà risultata più alta rispetto a quella inziale, la differenza di importo maturata virtualmente verrà versata in rate successive, allungando la durata del finanziamento, mentre nel caso di diminuzione dei tassi d'interesse la rata diminuirà. Prima di stipulare un mutuo a Rata Costante è importante fare attenzione ai tassi d'ingresso, perché anche in questo caso occorre tener conto che le banche offrono questa opportunità in cambio di un aumento del tasso complessivo proposto, rispetto a un TASSO VARIABILE senza opzione (quindi avrà uno SPREAD più elevato).

Rispetto al TASSO FISSO è migliore perché è collocato a un tasso più basso offrendo la tranquillità concessa da una rata costante.

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MUTUO A TASSO VARIABILE RATA PROTETTA

Trattasi di mutuo a TASSO VARIABILE sempre indicizzato al TASSO EURIBOR, con limiti di variabilità perché l'auamento della rata è ancorato ad una determinata percentuale dell'incide ISTAT dei prezzi al consumo. Quindi l'importo della rata potrà essere superiore alla rata precedente ma solo maggiorata dalla percentuale dell'incide ISTAT e non dall'aumento effettivo del TASSO EURIBOR. Se al termine del mutuo, a causa del limite di variabilità, il debito non fosse ancora estinto  la durata del mutuo si protrarrà fino all'estinzione del debito. Questo tipo di mutuo coglie l'opportunità di un TASSO VARIABILE e quindi una rata più bassa ma può incontrare uno SPREAD più elevato e incognite sui tempi d'estinzione del debito.

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MUTUO A GESTIONE AUTONOMA, MUTUO LIBERO O ELASTICO

La differenza che intercore tra un mutuo tradizionale e questo tipo di mutuo è che la rata è composta di soli interessi mentre il capitale sarà rimborsato liberamente entro determinate scadenze, in base alle disponibilità finanziarie del mutuatario. Solitamente il rimborso del capitale avviene nell'arco di tempo previsto da un mutuo classico (20 o 30 anni) stabilendo percentuali di restituzione del capitale entro determinati periodi. L'esempio può essere un mutuo di 20 anni nel quale è previsto che il 25% del capitale venga restituito entro il decimo anno, e il 50% del capitale entro il quindicesimo anno e il rimanente 50% entro il ventesimo anno. Per aderire a un mutuo così particolare è necesario disporre o accantonare le somme da versare per evitare di non poter pagare alle scadenze prestabilite. Può essere interessante per chi prevede di incassare una somma entro un determinato periodo di tempo e preferisca non pagare nell'immediato una rata onerosa.

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MUTUO A TASSO FISSO RATA CRESCENTE

Questo tipo di mutuo prevede una rata crescente anche se il tasso non subisce alcuna variazione, infatti le rate iniziali saranno di importo piuttosto basso e aumenteranno gradualmente così come è previsto nelle clausole contrattuali. Per accedere ad un mutuo con queste caratteristiche è importante sapere che l'importo delle rate finali sarà piuttosto elevato rispetto a quelle iniziali pertanto lo si consiglia a coloro che hanno aspettative di un reddito in crescita e hanno esigenze specifiche di pagare un importo ridotto nei primi anni di mutuo.

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MUTUI PER LIQUIDITA'

Per ottenere questo tipo di mutui è necessario possedere un immobile di proprietà sul quale la banca apporrà un'ipoteca volontaria al fine di garantire la somma di denaro prestato per liquidità. Nella situazione attuale dei mutui non tutte le banche sono disposte a concedere facilmente mutui per liquidità e solitamente lo spread è più alto rispetto ai mutui per l'acquisto della prima casa. Il problema maggiore per la banca è non sapere la destinazione dei soldi richiesti per liquidità pertanto è importante presentare alla banca le proprie intenzioni oltre al reddito.

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MUTUI PER RISTRUTTURAZIONI

Anche in questo caso non tutte le banche attualmente sono disposte ad erogare mutui per una ristrutturazione ma nel caso, nella richiesta di mutuo è importante aggiungere oltre ai documenti personali, reddituali e patrimoniali indispensabili per tutti i mutui, anche quelli relativi ai lavori di ristrutturazione quali, il preventivo dei costi, il computo metrico, una bozza del progetto effettuata da un professionista, a cui eventualmente aggiugere la SCIA o nel caso di cambiamenti di destinazione urbanistica o aumenti di volumetria la Concessione Edilizia. Successivamente la banca invierà un suo perito tecnico che dovrà valutare il nuovo valore dell'immobile in base all'impatto che avrà la ristrutturazione. Solitamente il Loan to Value (valore massimo finanziabile) è del 50% del valore periziato mentre l'ipoteca iscritta è pari al doppio della cifra realmente concessa.

Ma la questione a cui si deve apporre la maggior attenzione è al piano di ammortamento, infatti la somma ottenibile con il mutuo per ristrutturazione non viene erogata completamente al momento dell'accordo con la banca ma bensì spalmato in 2 o 3 tranche che dal punto di vista finanziario può rappresentare un forte aumento dei costi degli interessi e una rata più pensate in seguito, infatti fino al versamento dell'ultima tranche il debitore paga solo interessi di preammortamento (vedi preammortamento finanziario nelle pagine seguenti) che non sono previsti nel piano di ammortamento. Gli interessi passivi del mutuo si possono scaricare e può essere richiesto anche retroattivamente per ottenere liquidità relativa a lavori di ristrutturazione eseguiti senza autorizzazione e in seguito sanati con il pagamento degli oneri concessi o oblazioni se effettuati entro l'anno di richiesta del mutuo.

 

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Mutuo in Valuta Estera:

questo tipo di mutuo è sconsigliato se chi richiede un mutuo in Valuta estera ha un reddito in Euro è invece consigliato per chi ha un reddito in valuta estera e preferisce ottenere un prestito con la medesima valuta. L'interesse per questo tipo di mutui è scarso infatti il costo del denaro nell'Eurozona è relativamente basso ma è pur vero che valute come il Franco svizzero garatiscono interessi minori se paragonati a quelli in Euro ma il rischio che si assume il mutuatario è che in caso di svalutazione dell'Euro rispetto alla valuta estera con cui si è ottenuto il mutuo l'importo della rata aumenterà in proporzione.  

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Mutuo Inverso o Prestito Vitalizio Ipotecario: 

Questo tipo di mutuo è riservato a chi ha già compiuto il 65° anno di età e viene proposto in alternativa alla Nuda Proprietà. Utilizza il classico sistema di ipotecare la casa di proprietà in cambio di un finanziamento. La legge che regolamenta questo tipo di prestiti è la 248/2005 e prevede che mettendo un'ipoteca sulla casa è possibile ottenere una somma in prestito, pari ad una percentuale sul valore di perizia dell'immobile, mantenendo la proprietà dello stesso immobile fino alla morte. Nel caso in cui vi fossero degli eredi e gradirebbero mantenere la proprietà dell'immobile ipotecato è sufficiente rimborsare la banca della somma residua oppure sarà poi la banca a vendere l'immobile e a stornare agli eredi la differenza tra il mutuo e la cifra ottenuta dalla vendita. Se non vi sono eredi diretti si applica la legge in materia di successione qualora ci sia un testamento a favore di terzi, fermo restando che in mancanza totale di eredi la banca diviene a tutti gli effetti la diretta proprietaria. Il problema maggiore di questo tipo di finanziamento è che solo una banca può offrire come imposta sostitutiva lo 0,25% dell'erogato mentre se il prestito vitalizio viene concesso da un soggetto non bancario il cliente paga il 2% del valore d'iscrizione dell'ipoteca che a sua volta è sempre maggiorato rispetto alla somma realmente emessa.

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NELLO SPECIFICO (per chi vuole saperne di più): 

Mutuo e fisco: informazioni essenziali

Detrazioni: esistono delle agevolazioni fiscali per le persone che stipulano un mutuo per l'acquisto della prima casa, infatti è possibile una detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e oneri accessori fino ad un tetto massimo di 4.000 euro. Per un massimo di 760 euro annui da togliere dall'imposta lorda. Cifra che solitamente viene conseguita dal mutuatario. I requisiti per accedere alle agevolazioni sono: prima casa con residenza entro i termini di legge stabilita, mutuo intestato al proprietario dell'immobile anche se in caso di separazione coniugale dovesse poi modificare la propria residenza, lasciando però il coniuge nell'abitazione.

Detrazioni costi di agenzia immobiliare:

Le detrazioni da applicare alle provvigioni sono piuttosto ridotte perchè vengono applicate con la quota Irpef del 19% ma solo su un importo massimo di 1000 euro, a prescindere dalla fattura complessiva. I requisiti richiesti per accedere alle agevolazioni sono: la registrazione del preliminare (risoluzione 26/E/2009) ma solo se quest'ultimo viene formalizzato entro il termine della dichiarazione dei redditi e senza l'avvenuta stipula del rogito che nel caso lo sostituirebbe come documento ufficiale per accedere alla detrazione.

 Contratti di Mutuo:

I contratti di mutuo devono essere redatti per iscritto e stipulati in forma di atto pubblico, tant'è che la stipula avviene davanti a un notaio, il quale cura l'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari. Il notaio è in genere scelto dal mutuatario poichè è lui che sostiene i costi della parcella notarile. La parcella comprende gli onorari delle attività connesse alla redazione del rogito ( esempio: visure nei registri immobiliari, registrazione dell'atto, iscrizione dell'ipoteca, rilascio delle copie del titolo). Nella parcella c'è anche il riconoscimento delle sue prestazioni compresa una lettura anticipata del contratto di mutuo (cosidetta minuta) che in realtà avviene in tutta fretta al momento della stipula dell'atto notarile, quando ormai è troppo tardi per fare retromarcia e sottrarsi agli impegni assunti con il venditore dell'immobile. Secondo la delibera del Cicr del 4 marzo 2003, è diritto del cliente avere anticipatamente una copia del contratto prima di sottoscriverlo.

La formalità dell'atto pubblico fornisce anche al contratto di mutuo il requisito di titolo esecutivo: se il debitore non paga, la banca può procedere all'esecuzione forzata. (esproprio).  

1) al momento di scegliere:

· ottenere gratuitamente e portare con se il foglio informativo, che illustra caratteristiche, rischi, e costi del mutuo;

· ottenere gratuitamente e portare con se il foglio comparativo con le informazioni generali sui tipi di mutuo garantito da ipoteca per l'acquisto dell'abitazione principale offerti dall'intermediario;

· ottenere gratuitamente e portare con se una copia completa del contratto e/o il Documento di Sintesi, anche prima della conclusione e senza impegno per le parti;

· avere a disposizione anche sul sito internet dell'intermediario il Foglio informativo e il Foglio comparativo. Se è possibile concludere il contratto on line, avere la copia completa del contratto con il Documento di sintesi;

· conoscere il Tasso annuo effettivo globale (taeg) del mutuo;

· consultare il Tasso effettivo globale medio (Tegm) previsto dalla legge antiusura (legge n. 108/96) sul cartello affisso nei locali dell'intermediario o sul sito internet.

2) al momento di firmare:

· prendere visione del Documento di sintesi che riporta tutte le condizioni economiche ed è unito al contratto;

· non avere condizioni contrattuali sfavorevoli rispetto a quelle pubblicizzate nel Foglio informativo e nel Documento di sintesi;

-scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo, attraverso il quale ricevere le comunicazioni;

-ricevere una copia del contratto firmato dall'intermdiario, e una copia del Documento di sintesi da conservare;

-ricevere l'attestazione della conclusione del contratto, la copia dello stesso contratto e del Documento di sintesi, se la stipula avviene on line;

· scegliere il canale di comunicazione, digitale o cartaceo, attraverso il quale ricevere le comunicazioni;

· ricevere una copia del contratto firmato dall'intermdiario, e una copia del Documento di sintesi da conservare;

· ricevere l'attestazione della conclusione del contratto, la copia dello stesso contratto e del Documento di sintesi, se la stipula avviene on line;

 3) durante il rapporto contrattuale:

· ricevere comunicazioni periodiche sull'andamento del rapporto almeno una volta l'anno, mediante un rendiconto e un Documento di sintesi; il cliente 60 giorni per contestarne il rendiconto dal momento in cui lo riceve;

· ricevere dall'intermediario la proposta di qualunque modifica delle condizioni contrattuali, facoltà generalmente prevista nel contratto; La proposta deve arrivare con un preavviso di almeno 30 giorni e indicare il motivo che giustifica la modifica. La proposta può essere respinta entro 60 giorni, ponendo fine al contratto;

·  trasferire il contratto presso un altro intermediario senza alcuna penalità ne oneri di qualsiasi tipo (è la cosidetta portabilità);

·  proseguire il rapporto contrattuale anche nel caso di ritardo nel pagamento di una rata, purchè il mutuo sia garantito da ipoteca e il ritardo non si verifichi per più di sette volte nel corso del rapporto contrattuale. Altrimenti l'intermediario può anche porre fine al rapporto a causa di questo inadempimento;

· ottenere a proprie spese, entro 90 giorni dalla richiesta, copia della documentazione sulle singole operazioni degli ultimi dieci anni. 

La richiesta può essere fatta anche dopo l'estinzione del mutuo;

-estinguere in anticipo, in tutto o in parte, i mutui stipulati per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili destinati all'abitazione o allo svolgimento di attività economiche o professionali, senza pagare compensi, ne oneri o penali. Per gli altri tipi di mutuo, quando c'è un'ipoteca, è possbilie estinguere in anticipo il rapporto contrattuale, in tutto o in parte, pagando un unico compenso stabilito dal contratto nel rispetto dei criteri previsti dalla legge. 

4) dopo la chiusura:

ricevere il rendiconto, con il riepilogo di tutte le operazioni effettuate, e il Documento di sintesi.

Documento di Sintesi:

Documento obbligatorio, deve indicare le principali condizioni dei contratti bancari, come il mutuo. Normalmente riporta le condizioni economiche pubblicizzate nel foglio informativo realativo allo specifico tipo di operazione. In osservanza delle disposizioni emanate dalla Banca d'Italia, gli intermediari devono predisporre un documento contenente informazioni generali sulle diverse tipologie di mutui offerti, indicare in modo chiaro le caratteristiche e i rischi tipici delle operazioni di mutuo con modalità tali da agevolare per la clientela la comprensione delle principali differenze tra i diversi prodotti offerti. Gli intermediari devono inviare alla prima comunicazione utile il documento ai clienti con cui hanno già in essere un mutuo. Inoltre devono mettere il documento a disposizione della clientela prima della stipula del contratto e in ogni caso alla prima richiesta di informazioni. Lo ha stabilito il decreto legge n. 185 del 2008, convertito nella L. n. 2/2009, nell'ambito delle misure finanziare a sostegno delle famiglie che ha introdotto alcune novità sul mutuo bancario a tasso variabile. Le disposizioni si applicano ai mutui finalizzati all'acquisto dell'abitazione principale in essere al 31 ottobre 2008 e a quelli stipulati a partire dal 1 gennaio 2009; 

Piano di ammortamento:

procedimento contabile con il quale, in base al capitale erogato, alla durata del mutuo, al tipo di tasso e al metodo di calcolo applicato, si calcolano gli interessi e dunque il montante finale e gli importi di ogni rata del mutuo. Il piano di ammortamento deve essere allegato al contratto di mutuo ed è rappresentato da una tabella dove sono riportate tutte le rate da pagare, (suddivise tra quota capitale e quota interessi) le relative date di scadenza e il montante finale. Esistono diverse tipologie di piani di ammortamento e uno non vale l'altro.

Il più diffuso è quello denominato "alla francese", in base al quale la rata è costante (sempre che il tasso non subisca modifiche) ed è composta da una quota capitale e da una quota interessi sul capitale residuo. L'importo delle rate rimane quindi invariato mentre cambia la loro composizione tra interessi e capitale.                             In questa tipologia di ammortamento a far la voce del padrone è la quota interessi che varia in base al tasso di periodo conteggiato sul debito residuo. Considerato che nella prima parte del mutuo il debito residuo è alto, la quota interessi è cospicua e nettamente superiore alla quota capitale. Quindi all'inizio si pagano soprattutto interessi e a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota capitale aumenta.

La maggior parte delle banche italiane utilizza il piano di ammortamento "alla francese" tuttavia va precisato che vi sono due modelli di piano di ammortamento alla francese con effetti importanti,per un mutuo a tasso variabile, sul pagamento degli interessi e sulla variabilità della rata. Nel primo modello il piano di ammortamento viene ricalcolato ogni mese, al variare del tasso, con il vantaggio di una rata meno volatile normalizzando maggiormente le rate, nel secondo modello la quota capitale è determinata per tutta la durata del tasso iniziale, e sulla stessa quota capitale si somma la quota interessi calcolata con il tasso di periodo. In questo caso la dinamica dei tassi di interesse potrebbe riservare o un risparmio sul totale interessi o una variazione eccessiva al rialzo delle rate per alcuni periodo, tale da rischiare di scompaginare il budget familiare.

In ogni caso si può chiedere alla banca il piano di ammortamento aggiornato a ogni rata!

 

Il piano di ammortamento "all'italiana" prevede rate decrescenti composte da quote capitali costanti e quote interessi decrescente. Questa tipologia di mutuo permette di risparmiare sul totale interessi a causa del più rapido rimborso del capitale. Infatti sebbene gli interessi sono sempre calcolati sul capitale residuo questo tipo di piano di ammortamento presenta un capitale residuo sempre più contenuto rispetto quello alla francese e dunque gli interessi saranno calcolati su un valore che si riduce determinando un totale interessi ridotto. Questo è il motivo per il quale le banche preferiscono il piano di ammortamento alla francese.

Il piano di ammortamento "all'americana" è un piano costruito attraverso un'operazione di investimento e una di finanziamento. La rata è composta da 2 componenti costanti: quota di interessi generata dal finanziamento più quota capitale generata dall'operazione di investimento, ovvero da un piano di accumulo. Il pagamento degli interessi si compie attraverso il pagamento di un importo costante, pari alla prima quota interessi di un piano alla francese (capitale iniziale x tasso di interesse). In questo caso il totale interessi potrebbe sembrare spropositato rispetto a qualunqua altro piano di ammortamento, tuttavia tale esborso si andrà a compensare con il risparmi, in termini di quota capitale, attraverso un piano di accumolo parallelo con il quale si rimborsa il capitale. 

Il totale interessi di un piano di ammortamento all'americana potrebbe risultare il meno conveniente di tutti ma se si tiene conto che il pagamento del capitale avviene attraverso un'operazione di investimento, ovvero la costituzione di un piano di accumulo parallelo, remunerato a un tasso solitamente inferiore rispetto a quello del mutuo. I versamenti saranno tutti dello stesso importo e daranno origine a un interesse attivo crescente che verrà capitalizzato nel fondo. In questo modo la somma di tutti i versamenti del piano di accumulo sarà inferiore al capitale iniziale e il pagamento di interessi maggiori si compenserà con il rimborso di un capitale inferiore. 

Piano di ammortamento "alla tedesca" prevede la rata costante con pagamento di interessi anticipato. La quota interessi deve essere attualizzata all'inizio del periodo a cui si riferisce (mese, trimestre o semestre). La prima rata è costituita da soli interessi e viene pagata anticipatamente rispetto all'inizio dellìammortamento. L'ultima rata invece sarà composta dalla sola quota capitale, quindi salvo la prima e l'ultima rata le altre rate sono costanti, come nel piano alla francese e composte da una quota interessi decrescente e una quota capitale crescente. Il sarà più basso rispetto all'ammortamento alla francese, ma leggermente più alto di quello Italiano.

Preammortamento Tecnico:

Spesso nei contratti di mutuo viene indicato che la prima rata deve essere maggiorata degli interessi maturati al tasso iniziale tra la data di sottoscrizione dell'atto notarile e quella di inizio del piano di ammortamento. Solo che la prima rata inizia sempre il mese successivo alla stipula del contratto di mutuo. Questa operazione è nota come Preammortamento tecnico e viene utilizzata per far decorrere il mutuo dall'inizio del mese a prescindere che sia stato fatto magari 20 giorni prima, con l'aggravio di interessi per i giorni che intercorrono fra la data di stipula del mutuo e la fine del mese, senza che questa differenza sia rilevata ai fini del calcolo dell'indicatore sintetico di costo (Isc). Non ci sono leggi specifiche che regolamentano l'estensione del periodo di preammortamento tecnico, quindi ciascuna banca si comporta secondo i propri usi: alcune banche fanno partire l'ammortamento reale (quello in cui si abbatte anche il capitale oltre gli interessi) il primo giorno del secondo mese successivo alla data di stipula dell'atto notarile; altre ragionano in termini trimestrali o semestrali, a seconda delle scadenze delle rate. E' comunque necessario che la durata del periodo di preammortamento tecnico sia indicata chiaramente nei fogli informativi che vanno richiesti e letti con attenzione. 

Una volta compreso come le banche eseguono il preammortamento tecnico è evidente che meno giorni decorreranno dal momento della stipula del mutuo al momento del pagamento della prima rata e meno saranno gli interessi da pagare. Pertanto è sufficiente concordare con la banca una data di stipula del mutuo più vicina possibile alla data prevista per il pagamento della prima rata.

Preammortamento Finanziario:

Per preammortamento finanziaro si intende quel periodo di tempo, anche anni, in cui si pagano esclusivamente interessi e non si pagano quote sul capitale. Inizialmente le rate saranno più leggere ma dal momento in cui si inizierà a rimorsare anche il capitale, le rate diventeranno pesanti, perchè il rimborso dell'intero capitale sarà spalmato solo sulla durata restante del mutuo che sarà più breve. Al preammortamento possono essere applicati tassi di interessi differenti rispetto all'ammortamento vero e proprio, ma in ogni caso devono essere espressamente indicati nel foglio informativo del contratto.

 

 

 

 

 

 

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